来源：好评与差评 2023-04-26 20:12:43
说起北京楼市里的买房人，最潮的那一波，基本都集中在了朝阳。
占着内城的好风水，拥有相对丰足的新房供应，朝阳成为北京楼市最具看点的区域之一。
数据观察楼市系列选题的第一篇，也决定从朝阳开刀，站在数据的角度，观察朝阳楼市肌理。
(资料图)
整理了关于朝阳的7组数据，和大家一起分享：
1，500w总价新房库存告急，小户型单价跳涨近10%，刚需市场急需补仓。
拉数据盘点了下500w以内总价的新房库存，房源很少，排除网签认购的滞后性，这个可售套数起码还得打个8折。
而且大家发现了么，即使是库存相对多的前10名，竟然大多是商住，像龙头国际、万科大都会nava等等，新房住宅可选极少。
帮大家同步打听了下项目端，目前500w还能上车的项目有：
保利锦上二期，京能龙湖熙上、沁园这三个项目，也基本都是尾盘了，纯刚需选择非常有限。（上车党可以文末扫码咨询）
还有一个机会点，在今年已经确定入市朝阳的小红门项目星光里。
中建八局操盘，8w指导价，据说最小户型能做到60㎡，社区百平以下小户型为主，但体量不大，和潜在需求相比，杯水车薪。
另外，近两年朝阳百平以下小户型新房的单价，出现了近10%比例的跳涨。
小户型上车门槛变高了，成交同步增加，更多买家在抓朝阳为数不多的上车机会。
2，一季度供应仅678套，土地端期待有限。
截至目前，今年第一季度朝阳取证项目供应仅678套。
相比去年的5k套，前年的7k套，大家的共有认知是——朝阳今年注定供应缩水，主打就是去库存。
昨天的土地推介会上，虽然朝阳推出了6宗地块，但关注土拍的朋友可能会发现，里面大多是“老朋友”。
之前被zf拿出来但没有开发商愿意拿，这次又攒着和大家见面。
比较大概率会被端上桌的，应该是东坝和奶西地块。
毕竟这这两个板块的规划还是相对有前景的，而且板块内新盘流速很可观，开发商和买房人信心都比较足。
十八里店估计也就金隅一家会拿，继续炒朝阳港和人大附，虽然云筑卖的一般，但金隅确实有钱。
管庄也有可能会上，看龙湖还愿不愿意接手了，毕竟熙上卖的也比较一般，拿了怕砸手里，不拿又怕自己产品站岗。
管庄的问题是板块界面比较固定了，回迁房一时半会拆不动，规划最大利好是M104远期地铁，唯一出路是做产品。
高性价比，自住党可冲，其实这点龙湖已经做的挺好了，换其他开发商更难卖。
3，今年朝阳新房均价可能会站上8w高位。
现在朝阳市场面临的问题是，下游刚需供应不足。
前两年还有6w沁园大盘，稳定去化拉低均价，不然以去年玖和府的90亿成交，朝阳均价起码会突破9w。
但今年沁园没啥库存了，也没有新的低价刚需项目补进来。
反观现在的在售项目，从望京樾到和光煦境、北熙区、云筑，加上后续会面世的星光里、奶西云尚、玺悦朝阳，基本都在8w左右的价格。
所以，今年的新房成交价格，大概率会和去年持平甚至更高。
4，消化能力翻2.18倍，市场状态很健康。
2021年集中供地，朝阳补货8k套，很多媒体都在说朝阳“产能过剩”、“不能再供了”。
但其实朝阳市场状态真的很好，消化能力很强。
一方面，我们对比一下过去两年的供应/去化数据，尤其是去年，在继续补仓5k套的状态下，朝阳的消化能力足足翻了一番，弹性很足。
另一方面，朝阳在保证热盘爆火/售罄的同时，也在不停消化那些当初“爆冷”的老盘。
还记得当初热门的王四营三兄弟，只跑了保利锦上一个，但其实到现在，朝阳壹号实际去化也差不多到50%了，东岳府马马虎虎也有30%。
就连崔各庄站岗1号和光悦府和2号龙樾合玺，也基本去化一半左右了。
虽然跑得慢，但不得不说，朝阳很少有没有完全卖不动的项目，市场活力和耐力都很足，状态非常健康。
5，别墅库存仅剩529套，大量改善需求向顺义转移。
朝阳市场里藏着大量的别墅需求。
2017年，朝阳别墅库存迎来最低点，仅剩479套，次年2018年，集中供应了一批高性价比的限竞房别墅项目，库存暴涨至1673套。
这波库存及时雨，维持了后面几年的市场补给。
但今年，库存再次见底，可售仅剩529套，截止4月底，今年的朝阳别墅供应，仅有16套。
算上即将入市的奶西中建宸园的68套叠拼，供应也不足百套。
更何况，宸园的叠拼基本三千多万起步，朝阳“便宜”的别墅，真的没有了。
于是乎，最近几年大量朝阳改善外溢至顺义买别墅，顺义别墅成交涨幅明显，尤其是2021年，别墅成交达到了1199套。
以及去年很火的湖光玖里，当时粉丝群里很多朝阳买家都在观望，开盘数据也还不错。
6，二手房均价冲至8.4w/㎡，直逼新房指导价。
看到安居客统计的数据，朝阳3月二手房均价达到了8.4w/㎡，这个数字已经比一些新房的指导价还要高了。
朝阳刚需真的惨，新房几乎没啥可选，现在二手房也涨的厉害，想上车只能去扒一扒老破小。
再或者，忍痛放弃朝阳，外溢到顺义、昌平。
真的，都不用什么疏解中心人口，房价一抬，刚需们自动退散。
7，今年买房，押注这2个「真」潜力板块。
从2021年大量上新，朝阳逐步形成了多个新房板块。
每个板块都有自己的饼，有的靠zf吆喝，有的靠开发商包装，但最终，还要看买房人投票，市场说了算。
像之前的金盏、崔各庄、王四营，都属于只跑赢了一个项目，被网友吐槽“凉凉板块”。
但根本原因还是产品定位定价的问题，与板块发展不匹配。
而且，朝阳的真正的潜力板块，也很有限。
从zf规划布局来看，整个朝阳的发展，呈现出“重东重北”的局势。
南城要么是空白板块，要么是界面已经固定，很难改变，具体可以参考十八里店和王四营，但有一说一，人大附分校还是可以冲一冲。
被买家投票验真过的规划潜力板块，目前基本集中在东坝和奶西两个组团，前面也说过，今年新地土拍大概率也会被端上桌。
东坝马上要迎来地铁利好的兑现，教育商业配套也在逐步完善，属于是近、中、远期都有利好，看得见的进程，可信度比较高。
而且目前区域内的新房，北熙区、德贤御府实际去化均已过半。
尤其是德贤御府，刚开盘被喷产品力，成交惨淡，后续反而逐渐转好，也说明买房人其实是认可板块前景的。
奶西对标新北苑，属于买家卖家都很积极那种，背靠望京，不愁卖。
不过我之前在文章里提过，奶西在我看来稍微有点预支未来的价格空间，前景虽好，但实际发展周期还很漫长。
至于其他板块，买入逻辑就很简单了，就看两点：
①是否符合自住需求，产品力、价格、周边界面、通勤时间能不能接受。
②是否存在倒挂逻辑，如果对比周边盘有明显倒挂，冲就完了。
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